Im März 2022 begann der Krieg in der Ukraine, was zunächst zu einer bedeutenden Fluchtbewegung, unter anderem nach Deutschland, führte. Diese Fluchtwelle erreichte jedoch bereits im Spätsommer 2022 abrupt ihren Höhepunkt und hat seither nur noch langsam zugenommen. Die ukrainische Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland wurde größtenteils befriedigt, mit rund 12.500 Flüchtlingen pro Monat, die sich im Durchschnitt seitdem niederließen.
Der Wohnungsmarkt konnte diese Nachfrage relativ schnell aufnehmen. Bis zum Ende des Winters 2022/23 hatten bereits 55% der ukrainischen Flüchtlinge eine eigene Wohnung gefunden. Trotz eines Anstiegs der Flüchtlingszahlen aus anderen Teilen der Welt im letzten Jahr, erreichten sie bei weitem nicht die Werte von 2022 oder 2015. Insgesamt wuchs die Einwohnerzahl Deutschlands im Jahr 2023 um rund 300.000, was dem langfristigen Mittelwert entspricht.
Auf der Angebotsseite des Wohnungsmarktes jedoch zeigt sich eine andere Entwicklung. Mit dem Anstieg der Zinsen im zweiten Quartal 2022 wurden viele Wohnungsbauprojekte unwirtschaftlich, was zu einem praktischen Stopp des Baus führte. Obwohl einige Projekte noch zu früheren Konditionen fertiggestellt wurden, dürften Bauruinen Einzelfälle bleiben.
Für uns als Immobiliengutachter steht fest: Die Zukunft des Wohnungsmarktes bleibt unsicher. Die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen im Jahr 2023 ist zwar hoch, aber viele Projekte wurden vor dem Zinsanstieg beantragt. Die Fertigstellungen werden voraussichtlich bis 2025 weiter zurückgehen und frühestens 2026 wieder steigen. Sinkende Baukosten, günstigere Bauleistungspreise und steigende Mieten könnten den Wohnungsbau wieder rentabel machen, aber die steigenden Ansprüche an Wohnqualität stellen eine Herausforderung dar.
Trotz dieser Unsicherheiten werden die hohen Fertigstellungszahlen der letzten Jahre wohl nicht mehr erreicht werden. Die Bauwirtschaft wird sich anpassen, und Arbeitskräfte könnten in anderen Bereichen Arbeit finden. Die Digitalisierung der Bauaufsichtsbehörden könnte die Genehmigungsprozesse beschleunigen und die Effizienz steigern.
Der Anstieg der Neuvertragsmieten war moderat, obwohl Verbraucherpreise und Einkommen gestiegen sind. Die Preise für Wohnungen sind seit dem Anstieg der Zinsen im zweiten Quartal 2022 gesunken. Die Rückgänge sind insbesondere in den A-Städten spürbar, wo die Kaufpreise deutlich höher waren. Es bleibt abzuwarten, wie sich der Wohnungsmarkt weiterentwickelt, aber die derzeitigen Trends deuten darauf hin, dass eine Erholung erst in einigen Jahren eintreten könnte. Auch beim Kauf von Wohnungen steht das aktuelle Verhältnis der Parameter nicht im angemessenen Gleichgewicht. Zwischen 2008 und dem Höhepunkt im zweiten Quartal 2022 sind die Kaufpreise im Durchschnitt der A-Städte um beeindruckende 230% gestiegen, was deutlich über dem Anstieg der Mieten liegt. Dies führte dazu, dass die Bruttoanfangsrendite im Durchschnitt der A-Städte von etwa 4% auf rund 2,5% gesunken ist.
Seit dem Anstieg der Zinsen im zweiten Quartal 2022 hat jedoch eine Korrektur der Preise eingesetzt. In den sechs darauf folgenden Quartalen sanken die Preise nominal im Durchschnitt der A-Städte um etwa 12%. Besonders deutlich war der Rückgang mit einem Minus von 17% in München, was weit über dem bundesdeutschen Durchschnitt von -9,6% liegt. Diese Entwicklung zeigt, dass die Hoffnung einiger Marktteilnehmer, dass besonders begehrte Lagen dem Abwärtstrend entkommen könnten, nicht haltbar ist. Vielmehr hängt die Stärke des Rückgangs davon ab, wie stark der vorherige Anstieg war.
Quelle: Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024, Rat der Immobilienweisen
Ingenieurbüro Schorndorfer. Ihr Immobiliengutachter, Immobiliensachverständiger und Wertgutachter in Heilbronn und Umgebung.
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